Nhà ở: mua hay thuê, nhìn từ thực tiễn đời sống

SGTT.VN - Tại cuộc họp Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 14.2.2012, phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đưa ra thông điệp không khuyến khích sở hữu nhà cá nhân! “Các quốc gia có tỷ lệ nhà cho thuê tới 80 – 90%, nhà sở hữu cá nhân rất ít. Nước ta đất chật người đông, chúng ta không khuyến khích sở hữu cá nhân vì không đủ đất làm nhà ở cho dân”, phó Thủ tướng nói. Với giới kinh doanh, thông điệp đó có nghĩa là phát triển mạnh mẽ thị trường nhà cho thuê. Hẳn nhiên, trên thị trường, vẫn còn các cấp và các doanh nghiệp đang nỗ lực xây nhà cho người có thu nhập thấp; nhưng cũng có những doanh nghiệp, nhà đầu tư thực tế hơn, tham gia phát triển thị trường nhà cho thuê. KT&ĐS giới thiệu góc nhìn của KTS Nguyễn Thu Phong, phó Chủ tịch hội Kiến trúc sư TP.HCM, tổng Giám đốc công ty Nhà Vui qua bài viết 2 kỳ về thị trường nhà cho thuê và cách thức tổ chức thị trường ấy. Chúng tôi mong nhận được đóng góp, chia sẻ ý kiến của giới chuyên môn và bạn đọc.

Đã có lúc người ta hy vọng căn hộ mini sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho nhiều người có mức thu nhập không cao (ảnh minh hoạ). Ảnh: Thu Thuỷ

Là doanh nhân, tôi hiểu, số liệu thống kê phải lấy mẫu ở một mức độ nhất định mới có giá trị. Nhưng cũng vì là một doanh nhân, hàng ngày phải tiếp cận với các nhu cầu thường trực về chỗ ở của nhân viên trong công ty mình nên tôi muốn nêu thực tế từ công ty tôi như một ví dụ.

Ở công ty của tôi, một công ty thiết kế kiến trúc với đặc trưng là các lao động trí thức “cổ cồn trắng” đã hình thành một tỷ lệ khá ổn định nhiều năm nay trong cơ cấu lao động: Nhóm 1, chiếm 40 – 60% nhân viên, là người ngoại tỉnh, gia đình vẫn đang ở địa phương khác và họ về quê ăn tết đều đặn cùng gia đình. Nhóm 2, chiếm 15 – 30% là những người nhập cư mới, có thâm niên làm “cư dân Sài Gòn” dưới mười năm. Nhóm 3, chiếm tỷ lệ dưới 25%, là cư dân Sài Gòn trên 15 năm, tức là có quá trình ăn học phổ thông hoặc sinh trưởng tại đây. Còn lại là một tỷ lệ những xuất xứ đặc biệt khác.

Qua việc phân loại nhanh như trên, dễ dàng thấy các cấp bậc công việc, khả năng thu nhập và mô hình cư trú của họ khác nhau như thế nào. Nhóm 3 thường thành công hơn, có vị trí công việc từ trung bình trở lên, ít khi làm các công việc cấp thấp, và nếu họ tốt nghiệp đại học và có nghề thì họ sớm có vị trí lãnh đạo trong công ty. Lý giải điều này là họ có những thuận lợi nhất định về kinh tế vì gia đình đã ở lâu đời tại thành phố, quan hệ bạn bè công việc thuận tiện, cùng thành đạt, dễ kéo nhau cùng phát triển. Nhìn lại bạn bè dân thành phố quận số chính gốc các trường cấp 3 danh tiếng, tôi thấy hình như ai cũng yên ổn gia thất và nhà cửa tương đối nhờ công việc tốt hay gia đình đủ sức đầu tư từ cha mẹ.

Ngược lại, với nhóm 1 và 2 là cả quá trình “tranh đấu” tồn tại để nhập cư hoà nhập nơi thành phố lớn, kể cả một số bạn rất giỏi chuyên môn, nhưng sự hậu thuẫn gia đình hạn chế sẽ làm giảm sức cạnh tranh phấn đấu trong công việc và đường đời. Và dĩ nhiên các lao động nhập cư trình độ không cao sẽ phải đảm nhiệm các vị trí công việc thấp với thu nhập vừa đủ sống.

Hệ quả của việc phân nhóm này là một sự khác biệt rõ nét trong việc khả năng tiếp cận với khả năng sở hữu nhà ở, hay đơn giản là khả năng tiếp cận các không gian ở đạt tiêu chuẩn.

Cơ hội mua nhà ở không chia đều

Với đa số công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, việc tích cóp để có nhà riêng là việc không hề đơn giản nếu không muốn nói là cực kỳ khó. Ảnh: L.Q.Nhật

Nếu thừa nhận thực tế về sự phân nhóm hiển nhiên như trên, chúng ta cũng sẽ phải thừa nhận một thực tế là người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 muốn sở hữu nhà ở, nếu lao động thông thường sẽ phải mất từ 15 – 30 năm, tức là 40 – 50 tuổi mới dám nghĩ đến mái nhà nhỏ xinh hoặc đôi khi cả đời người là không thể. Vì bản thân lao động của họ không thể có thu nhập đủ để mua nhà và sự hỗ trợ từ gia đình là không đáng kể. Còn ở nhóm 1, có điều kiện hơn nên sau 5 – 15 năm lao động, khi trưởng thành 30 – 40 tuổi là đủ để mua nhà ra riêng.

Nếu nhìn vào cơ cấu mua nhà lần đầu của các cặp vợ chồng trẻ, ta sẽ thấy từ mấy nguồn cơ bản: tiền để dành của hai vợ chồng (rất ít ỏi) – tiền cho của cha mẹ hai bên – tiền vay bạn bè, anh chị – tiền vay các tổ chức tín dụng (tiền này chỉ có thể vay khi có tiền đối ứng đủ 30% từ 3 nguồn trước).

Cơ cấu này rất khác biệt giữa nhóm 1, 2 và 3. Nhóm 3 dựa dẫm vào nguồn tiền quan trọng của gia đình cho của hồi môn để mua nhà, nhóm 1, 2 cha mẹ nghèo ở quê gần như không cho con được gì sau thời gian dài nuôi con ăn học là đã quá sức. Ví dụ cụ thể nhất là nhóm 3 dễ có được món tiền khởi sự đầu tiên là tiền mừng cưới của hai họ khá giả sau ngày thành hôn, họ có vốn, tích cóp và tiếp tục để dành cho căn nhà đầu tiên. Nhóm 1, 2 các nhân viên cấp thấp còn đang chật vật ở nhà thuê thì không dám cưới vợ, hoặc cưới bạn gái cùng cảnh ngộ, đòn bẩy tài chính từ gia đình cũng hạn chế vô cùng. Vì vậy sự cách biệt này tưởng chừng như không bù đắp nổi. Có một sự chuyển biến đầy khích lệ khi nhóm 2 hình thành từ những bạn trẻ tài năng lập nghiệp vươn lên trở thành cấp quản lý, khởi sự doanh nghiệp nhỏ, thu nhập tốt hơn, mạnh dạn đón cha mẹ ở quê vào hoặc cùng bạn đời ổn định cuộc sống tại thành phố lớn.

Vậy khi chúng ta nói về nhu cầu nhà ở của phân khúc tuổi 25 – 40 tuổi cho căn nhà đầu tiên với nhu cầu thị trường khoảng 10 – 15 triệu dân còn thiếu nhà ở tại các đô thị Việt Nam là chúng ta nói đến cả 3 nhóm đối tượng vừa phân tích trên. Và chúng ta thấy chỉ có 30% trong số họ có khả năng tiếp cận nhà ở bằng các nguồn vốn trên, 70% là không thể.

Sự chứng minh này cũng chỉ ra rằng phát biểu của phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê là định hướng đúng đắn cần nghiêm túc theo đuổi các biện pháp để khả thi hoá ước nguyện nhà ở cư trú của người dân.

Và thực tế cũng đang diễn ra một quy luật cung cầu nhà ở hết sức đúng theo điều tiết thị trường.

Phân tích đối tượng người trẻ sau khi tốt nghiệp đại học, cao đẳng và dạy nghề đi làm từ độ tuổi 20 – 23 tuổi cho đến 10 – 15 năm sau đó, khi lập gia đình và có con, họ cư trú trong những dạng như thế nào?

Thống kê từ thấp đến cao:
Thuê phòng trọ ở chung bạn bè (rẻ nhất): 3 – 5 m²/người
Thuê phòng trọ ở riêng, hoặc ở chung anh em 2 – 3 người: 7 – 10 m²/người
Thuê phòng trọ độc lập, tiện nghi khép kín 12 – 20 m²/người
Thuê căn hộ nhỏ độc lập: 20 – 25 m²/người
Thuê căn hộ lớn: 30 – 35 m²/người
Sở hữu nhà ngoại thành: 35 – 40 m²/ người
Sở hữu nhà trong hẻm nhỏ: 20 – 25 m²/người
Sở hữu căn hộ trung cấp hay nhà phố hẻm khu vực trung tâm: 30 – 40 m²/người.

Để có một tổ ấm đầu tiên đúng nghĩa tiêu chuẩn cho vợ chồng và con nhỏ, có người đã phải kinh qua tất cả những mùi vị thuê nhà, ở nhờ bà con, mua tích cóp từng thể loại nhà trên. Việc có nhanh chóng đạt được hay không tuỳ thuộc mỗi người. Và sự tiện nghi sẽ quy ra giá thành ở.

Tôi lấy phiếu điều tra 30 nhân viên trong văn phòng mình, có chín người, đạt tỷ lệ 30% đang ở nhà thuê, họ đang cư trú trong cấp độ từ 1 – 3 trong thang bảng trên. Họ phải trả từ 1 – 4 triệu đồng/ cho chi phí thuê nhà hàng tháng từ nhân viên lương tháng năm triệu đến trưởng nhóm 12 triệu/tháng. Như vậy tính nhẩm tiết kiệm nhất, cho cả phương án trưởng nhóm có thu nhập cả hai vợ chồng, thì họ tiêu pha hết 18 – 20% quỹ lương cho việc thuê nhà ở. Tỷ lệ này phải nói là rất cao và chật vật. Số tiền còn lại chỉ đủ để chi phí ăn uống, trang phục, xăng xe và ít ỏi cho giải trí cá nhân, y tế, học tập. Sự để dành tiền cho nhóm 1, 2 ở đây sẽ cực kỳ khó, đừng nói đến chuyện sự tích cóp 1 triệu đồng một tháng nếu có, thì sau bao lâu để có được căn nhà ở xã hội giá trung bình tạm tính 500 triệu đồng.

Bài toán bi quan này cần có những công cụ chính sách, pháp lý và kinh tế kỹ thuật hết sức chi tiết và đồng bộ mới giải quyết được mục tiêu nhân văn cao cả của xã hội chúng ta là người lao động có nhà ở (có nhà ở cho thuê giá hợp lý).

Ở góc độ thị trường, thì giải thể loại cư trú nhà ở như trên hoàn toàn không có trong bài toán kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Chúng ta toàn thấy thị trường chỉ có căn hộ cao cấp, trung cấp, đất nền phân lô 80 – 100m². Gần đây có chương trình nhà ở xã hội, chính phủ đang phát triển mạnh, nhưng tất cả vẫn chưa tiệm cận và phù hợp các loại ở đang phổ biến kia. Vậy ai cung cấp những mô hình ở này thời điểm hiện nay? Câu trả lời là: thị trường tự phát và manh mún, không đúng quy chuẩn xây dựng. Các chủ nhà tự động chia phòng cho thuê, chia tầng tạo căn hộ nhỏ; các chủ đất ngoại thành phân lô hộ lẻ một cách manh mún, 40 – 50m² một lô đất. Tất cả đều thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích công cộng, không đảm bảo an ninh an toàn môi trường ở và mọi giao dịch đều tự điều tiết giữa chủ nhà và người thuê. Sự giúp ích của các mô hình ở tiêu chuẩn cư trú thấp hoàn toàn vắng bóng vai trò dẫn dắt của nhà nước và doanh nghiệp. Đó chính là lỗi của chúng ta, những nhà chuyên môn, nhà quản lý và nhà phát triển bất động sản không tôn trọng và lắng nghe nhu cầu thật của thị trường.

Ths.KTS Nguyễn Thu Phong

Đón đọc kỳ sau: Nhà cho thuê bắt đầu từ đâu? Lấy gì dẫn dắt cho thị trường?